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东莞“地王”频现:盘点这些年,我们一起追过的地王

文章来源:ag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团    更新时间:2016-07-14    阅读次数:

恒大华府。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  恒大华府是莞城最贵的楼盘之一。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

东莞地价。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

东莞楼面地价前十地王dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  上周五,莞城拍出近1.27万元/平方米的东莞史上第二高楼面地价,同时也是今年以来东莞拍出的第五宗区域“地王”。新“地王”出炉后,城区开发商纷纷表示要封盘、涨价。业内人士认为,“地王”频频出炉,对于东莞房价起到了一定的支撑作用,但是“地王”是否能够卖出高价,还要看建成后的市场情况。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  从2007年至今,东莞已经拍出了20多宗“地王”和区域“地王”,这些“地王”有的价值被低估,有的不断被刷新,有的却遭遇亏本卖的尴尬。让我们来盘点这些年我们一起追过的“地王”。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  盘点:dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  这些年,我们一起追过的“地王”dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  1.命运多舛的莞城“地王”dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  回顾历史,历任莞城“地王”命运颇为坎坷。2008年1月,富通地产以3782元/平方米的楼面地价拍下莞城围仔“地王”,但是却放置多年没有开发,直至2011年转手给恒大地产,开发成目前的恒大华府。2009年莞城体育路诞生另外一宗“地王”。龙光地产以4847元/平方米的楼面地价成功拍下,当时预计销售均价超过万元/平方米。2011年年底入市后遇上市场平淡期,该“地王”项目较长时间内进行“8字头”促销。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  2.爱“跳水”的南城“地王”dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  2012年年初,南城西平“地王”项目中信凯旋公馆原本精装修上市,却脱下“豪装”改为毛坯房入市,销售价格也从原来预计的1万元/平方米跌至8000元/平方米,成为首个“跳水”“地王”。而南城另一宗2007年水濂山“地王”项目开发为万科翡丽山后,在2011年也遇到销售尴尬,原本以1.1万元/平方米销售,成绩不理想,随后价格下调至带精装修“8字头”销售。截至目前,该楼盘仍然在售。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  3.不断被刷新的虎门“地王”dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  2007年1月,广州瑞丰地产拍下虎门金洲地块,成为虎门镇首宗“地王”;2010年1月,万科地产首次进入虎门,以5217元/平方米楼面地价刷新虎门“地王”;2012年8月,万科地产再次以5854元/平方米楼面价,拿下虎门博涌地块;之后的2013年,佳兆业以4.5亿元总价,5309元/平方米的楼面价拍下虎门金洲村地块,同年下半年,东莞万科又拍下虎门大宁四宗“连体地”,折合楼面地价在3700~4000元/平方米之间。2014、2015年,万达、中惠熙元、万科又陆续在虎门拍地。虎门是目前东莞土地市场最火热的镇区,“地王”不断被刷新,且出让地块整体楼面地价偏高,这也造成了虎门楼市库存量大,竞争激烈,却又极为火热的场面。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  4.被低估的临深“地王”dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  2007年7月,万科地产以总价26.8亿元、楼面地价15243元/平方米拍下塘厦大坪村地块,这也是截至目前东莞最高的楼面地价、总价“地王”。之后,临深片区地块以2000~4000元/平方米楼面地价成交,市场价值被低估。直至2014年益田集团以7257元/平方米楼面地价拍出凤岗新“地王”,拉开了这一轮东莞房价快速上涨的序幕,随着2015年临深片区房价大幅上涨,凤岗“地王”项目受到深圳客热捧,洋房销售价格甚至近3万元/平方米,成为东莞销售均价最高的楼盘之一。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  动态:莞城拍“地王”,城区盘酝酿涨价dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  上周五下午,位于东莞莞城创业路与运河东三路交汇处东侧2016WG017号土地被东莞市碧桂园房地产开发有限公司、深圳市创礼投资管理有限公司(实为中国平安保险(集团)股份有限公司旗下公司)拍下,地块成交楼面地价高达12661元/平方米,溢价率321.43%,成为东莞莞城新“地王”,这也是东莞全市史上楼面地价第二高的“地王”。该地块共有15家房企参与竞争,在经历了96轮竞拍后,直至当天下午4点多钟才交易成功,竞争十分激烈。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  按照楼面地价预算,新“地王”建成后销售均价将达到2~3万元/平方米才能够有一定的利润,因此在土地成功交易后,城区房价预期上涨,周边楼盘放出风声封盘,酝酿涨价。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  对于莞城“地王”拍出的高价,合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺表示,该地块拍出近1.27万元/平方米超出他的预料,这个价格已经跟附近带精装修的一手豪宅销售价格一样了,“真正是面粉价超过面包价”。他表示,该地块拍出后,会带动莞城甚至东莞整个市区的房价出现一定的上涨。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  记者发现,根据公告显示,该地块要在两年内开发完毕,李兴旺认为,按照楼面地价肯定要卖到2万多元/平方米以上,不过真正是否卖得起价格还要看两年后的市场,从目前现状来看,要卖出这个价格风险还是比较大。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  观察:谁爱拍地王?外来品牌房企dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  从2007年至今,记者进行不完全统计发现,东莞已经拍出了20多宗“地王”,这些“地王”早年多位于发达镇区和中心城区,自去年开始,也出现在一些较冷门的镇区,如麻涌、横沥等。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  从2007年至今拍下“地王”的开发商来看,显然万科、碧桂园、万达、金地等开发商更偏好“地王”。东莞中原地产研究部分析认为,这些品牌开发商开发经验丰富,企业运营成熟,拿“地王”打造标杆、高端的品质项目奠定品牌影响力。而本土开发商由于手上土地较多,且经济实力没有品牌开发商强,极少会愿意高价拿地。此外,一些首次进入东莞的外来品牌开发商也热衷于在东莞拍“地王”高调亮相,在拍下“地王”的同时,也为开发商本身进入东莞做了一次宣传,为未来深耕东莞打下基础。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  不过,从过去的情况来看,部分地王由于地价偏高,存在经营不善的现象,个别“地王”只好与其他开发商合作开发甚至转让地块。据东莞中原地产介绍,曾经有某“地王”项目整体销售价格在12000元/平方米,地价占了销售价格的40%,地价成本高,再加上项目走货速度缓慢,利润空间缩小。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  业内人士表示,随着地价成本增高,“地王”项目的风险加大,一些外来品牌房企也开始退出“地王”争夺战,而是通过和本土开发商合作的方式来降低开发成本,获得更大的利润。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  业内人士:开发商拍“地王”有利推动市场上行dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  除了拍下“地王”高调亮相奠定品牌基础外,有业内人士认为,开发商出于整体市场策略的考虑,也愿意拍高价地。电影《美人鱼》中的一段话道出了真相:周边楼盘的开发商抬高地价,既是降低自己的地价风险,获取溢价收益,同时还在于抬高周边房价,有利自己楼盘的销售和增厚盈利,拿地或许不是唯一目的。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  以莞城新“地王”为例,虽然该宗地块与东城、南城地块相比并不算出色,但是以近1.27万元/平方米楼面地价拍下后,城区房价预期上涨,对于开发商的其他准备入市项目的销售有很好的推动作用。“如碧桂园在东城等将有新项目入市,而这些项目地价成本低,如果市场价格上去后,项目卖出高价,就可以获得高额利润”,该业内人士分析,即使新“地王”亏本,只要其他项目赚钱,综合下来开发商还是获得了利润。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  有业内人士也表示,莞城新“地王”地块面积很小,仅1.4万平方米,体量小,就算高价销售困难,慢慢卖对开发商在东莞市场的整体销售影响并不大。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

  新“地王”出炉显然给了周边楼盘房价很好的支撑,如大岭山、大朗早前房价在六七千元/平方米左右,在去年下半年迅速上升,特别是在去年年底新“地王”出现后,两镇区的房价一直维持在1.5万元/平方米左右,成功进入东莞高房价的第二梯队。dZiag国际亚游手机版下载-ag亚洲国际集团

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